Escenario y jugadores industriales en transición

El texto de Claudia Olguin, fechado el 8 de Agosto del 2025, analiza el impacto de la salida a bolsa de Fibra NEXT en el sector logístico mexicano, un mercado en auge pero con desafíos importantes. Se examina la estrategia de Fibra NEXT, sus fortalezas y debilidades, así como su potencial para reconfigurar el panorama competitivo.

Un dato importante es que Fibra NEXT nace con la aportación de nueve propiedades clase A, con un enfoque logístico ubicadas en Valle de México, Guadalajara, Querétaro y Cancún, que en conjunto suman 754 mil m² ABR ocupados por 29 arrendatarios al 100 por ciento.

📝 Puntos clave

• La OPI de Fibra NEXT reconfigura el sector logístico en México, donde ocho FIBRAS acumulaban más de 8.5 millones de m² ABR al cierre del primer trimestre del año.
• Fibra NEXT inicia con nueve propiedades clase A en Valle de México, Guadalajara, Querétaro y Cancún, sumando 754 mil m² ABR y una ocupación del 100%.

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• La OPI levantó 8 mil millones de pesos, destinados a construir 216 mil m² en una primera etapa y alcanzar una meta de 22 millones de m².
• Fibra NEXT sumará 182 inmuebles aportados por Fibra Uno (FUNO).
• Los desafíos incluyen estandarizar los activos a certificaciones LEED, EDGE y BOMA, la vigencia de los contratos (promedio de tres años), y la concentración en mercados clave.
• El cap rate actual del portafolio promedia 7.45%.
• La expansión se enfocará en mercados de México.
• Fibra Uno lidera el sector logístico con 4.5 millones de m², seguido por Prologis con 3.4 millones de m².
• AMEFIBRA destaca un ABR de espacios industriales de 19.7 millones de m², 21.1 millones de m² del segmento agroindustrial y más de 193 mil m² de autoalmacenamiento.
• El inventario en Estado de México alcanza 4.3 millones de m², liderado por Prologis con 500 mil m².
• El debut de Fibra NEXT crea un nuevo líder en Latam, buscando profundizar su presencia en corredores comerciales con potencial.

Lo malo y lo bueno 👎👍

¿Cuáles son los principales riesgos o desafíos que enfrenta Fibra NEXT según el texto?

Los principales riesgos y desafíos incluyen la necesidad de estandarizar los activos a certificaciones LEED, EDGE y BOMA, la vigencia relativamente corta de los contratos (promedio de tres años), la alta concentración logística y de expansión en mercados específicos como el Valle de México, y la posible modificación del cap rate actual del portafolio ante el entorno comercial.

¿Qué aspectos positivos o fortalezas se destacan de Fibra NEXT en el análisis?

Los aspectos positivos incluyen su inicio con nueve propiedades clase A con una ocupación del 100%, el levantamiento de 8 mil millones de pesos para expansión, la aportación de 182 inmuebles por parte de Fibra Uno (FUNO), y su potencial para convertirse en un líder en Latam al profundizar su presencia en corredores comerciales con potencial.